房地产行业周报：上海持续探索租购并举新房市场持续低迷

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房地产行业周报：上海持续探索租购并举新房市场持续低迷

时间 :2023-05-30 22:57:04 来源 : 华创证券有限责任公司

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板块行情：本周（5 月22 日-5 月26 日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.5%，在31 个一级行业板块中排名第28 位，地产板块表现持续低迷。深深房A 周涨幅达9.7%，港股贝壳-W 上涨0.9%。

公司动态： 1）碧桂园公司股东大会审议通过了重选程光煜、伍碧君为公司执行董事等。2）中南建设：2023 年4 月15 日-5 月23 日期间，中南城投减持中南建设4000 万股，减持比例为1.05%。3）绿地控股董事长张玉良在股东大会上表示，保障现金流安全的大前提下，未来将在金融机构能够提供贷款的时候，才会重启拿地；绿地外服在绿地外滩中心正式揭牌，开辟轻资产服务新赛道。

销售端：需求端动力不足，新房成交与上周基本持平。1）从我们监测的21城数据来看，本周21 城商品房单日平均成交面积49 万方，周度成交面积342万方，环比下降1%，同比上升17%；2）从11 城的二手房数据来看，周度成交面积184 万方，环比上升2%，同比上升47%。

政策要闻：中央层面：5 月22 日公布1 年期LPR 为3.65%，5 年期以上LPR为4.3%，LPR 已连续9 个月维持不变。地方层面：1）上海：发展公共租赁住房，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金等。2）南京多子女家庭首套房公积金贷款额度上浮20%，即最高可贷额度为60 万元／人、120 万元／户。3）天津住房公积金贷款5 月25 日起执行“认房不认贷”，职工家庭住房数为0 的，发放首套住房贷款；职工家庭购买第三套及以上住房的，不予发放住房公积金贷款。4）绵阳等六市（州）双向放开异地公积金购房提取。5）湖南衡阳6 月起购买新房，可提取住房公积金用于支付首套房的首付款。

政策点评：1）LPR 连续9 个月维持不变，货币政策坚持稳健取向，房住不炒基调延续。2）本周各地坚持因城施策，南京、衡阳、绵阳等多地继续放松公积金贷款，小幅刺激需求释放，支持刚需及改善性住房需求。3）上海支持发展公共租赁住房，从供给端发力，完善“租售并举”住房保障体系。

投资策略：五月楼市持续低迷，需求端动力不足。预计2023 年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022 年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A等。

风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。

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